來源：霞光社（ID：Globalinsights） 作者：李小天

2023年10月，準備再度開啟創業征程的許超，跟隨霞光社中東考察項目來到沙特首都利雅得。在此之前，他已經考察了英國、歐盟、日本、東南亞等多個區域，在全球市場尋覓商機。彼時，出海沙特熱潮方興未艾，商務考察團絡繹不絕，但走馬觀花者十之有九，落地生根者屈指可數。但許超卻在此次行程中，發現了不可多得的商機。

在利雅得考察期間，許超一行人所居住的艾美酒店（Le Méridien Riyadh），一晚費用高達6000人民幣，遠超迪拜、阿布扎比的同星級酒店。這還僅是平日的價格，在有中東 “數字達沃斯”之稱的LEAP峰會舉辦期間，利雅得酒店入住率達 100%，酒店住宿價格甚至飆升至每晚9000美元以上，堪稱一房難求。

沙特，這一中東地區第一大經濟體，正在改革開放進程之中。商業展會層出不窮、體育賽事頻繁密集、對外開放大刀闊斧，吸引商旅人士接踵而至。隨著越來越多的外企將利雅得作為其中東區域中心，利雅得也越發展現出包容開放的世界主義，而人流、信息和資本的涌動匯集，必然帶來房價的迅速攀升。

在這里，聚集了來自華爾街的美國金融家，尋求低稅率的歐洲人，從新加坡遷徙而來的職業經理人，帶著大把鈔票來做貿易的印度人，送外賣的巴基斯坦人，在商超做sales的菲律賓人，成千上萬的黎巴嫩人、埃及人、敘利亞人、伊拉克人，以及遍尋奶與蜜的中國出海人。這座原本遍布宗教警察的城市，正在成為一個真正的全球節點。

1989 年美國經典電影《夢幻之地》中的一句臺詞，恰如其分地呈現了利雅得的現狀：

“If you build it,they will come”.

沙特，為何房價飆升?

坐落于亞非歐三大區域的十字路口，沙特的社會風貌堪稱繁復多元。

而今，徜徉在利雅得街頭，會發現法式糕點店旁邊緊挨著韓國烤肉店，麥當勞與蘭州拉面館并存，來自日本京都的網紅咖啡店%Arabica與黎巴嫩餐廳比鄰而居。當歐美國家對移民厭倦之時，沙特卻正在以前所未有的姿態擁抱他們。

這一方面，來自于沙特前所未有的對外開放力度。2023年，沙特政府宣布，從2024年開始，政府機構將限制與沒有在沙特設立地區總部的外國公司開展業務，以期減少經濟外流和吸引外國投資。這一“中東區域中心”計劃吸引了西門子、畢馬威和聯合利華等跨國公司將其區域辦事處遷至利雅得，這不僅帶動了市場對甲級寫字樓的需求急速飆升，利雅得的租金在 2024 年增長了 19%；隨之而來的外籍白領，也帶動公寓租房市場的蓬勃興旺。

來自美國的女性職場人Annie在沙特、阿聯酋和埃及三個國家都有過工作和生活的經歷，她坦誠，沙特是她最喜歡的中東國家。

“雖然沙特有些地方可能仍然保持著老派風格，但顯然這里受美國的影響更大，原因在于，沙特國家石油公司——沙特阿美，最初就是與美國的合資企業；阿聯酋則更以英國的法律與行為準則為中心。雖然英國的方式非常系統化，但卻缺乏靈活性，而美國的方式是他們不在乎你如何到達終點，只要你堅持到底就行。所以，我發現，只要你有合理的理由和數據支撐，不同的想法在沙特更容易被接受。并且因為沙特人口眾多，在各行各業都可以看到沙特人，他們不像阿聯酋人那樣永遠獨占特權崗位；此外，沙特的美食令人嘆為觀止。這里每天都在涌現新事物，比如地鐵的開通，讓沙特人充滿了真摯的興奮與快樂——這種情緒在這個時代并不多見。”

另一方面，沙特政府對房地產的刺激舉措，也帶動了市場的欣欣向榮。

2017 年，只有不到一半的沙特人擁有自己的房產，年輕人和他們的父母住在一起，逐水草而居的貝都因人習慣了家庭和部落聚居，成年子女也并不分家；而較貧窮的家庭則租房度日。

但“2030 愿景”中為沙特的房地產行業設定了宏偉目標，其中關鍵目標之一是到 2030 年將沙特公民的住房自有率提高到 70%。為此，沙特房地產發展基金針對不同階層的公民提供了不同的貸款計劃。

面對日益上揚的住房需求，2025年4月29日，沙特通過《白地稅法》修正案，旨在打擊土地投機、增加住房供應。根據修正案的規定，未開發土地的房地產稅的年度適用稅率將從2.5%提高到10%；并且首次對長期空置且無合理用途的房產征收年度稅。

雖然沙特基建速度堪稱魔幻，利雅得的三條地鐵線路從動工到開通耗時十年有余，但在地產空置稅的大棒下，金錢理應換來更高的效率。

盡管進程緩慢，地鐵的開通，依然可以被視為利雅得向國際性大都會轉型的一個標志。按照規劃，利雅得地鐵橫跨 6 條主干線，全長 176 公里，通過 85 個車站覆蓋整座城市的幾乎所有社區，包括四個“標志性”主站：阿卜杜拉國王金融區 （KAFD）、STC、Qasr Al Hokm 和西站，每天可以容納多達 360 萬名乘客往返。

回溯歷史，工業革命后出現的第一個大都市是倫敦，而倫敦人將地鐵稱為 “The tube”，意思是管子，深埋地下的交通網絡，運送的是城市中最重要的資源——人。1863 年倫敦首條地鐵 “大都會線” 開通，助其成為首個邁入 500 萬人口的現代都市。之后，這一模式在全球復刻：紐約 1910 - 1930 年因地鐵建設城市面積擴 2 倍、人口增 200 多萬；東京 60 年代借地鐵與新干線形成 “一都七縣” 都市圈。像八爪魚般延伸到城市各個方位與觸角的地鐵，已然成為全球大都市的發展標配。

對于 20 歲的法學院學生 Hadeel Waleed 來說，地鐵改變了她的日常生活，將她從南部郊區到諾拉公主大學的行程從 3 到 4 小時縮短到 1 小時或更短。而在利雅得市中心工作的公務員Ghamdi，則逐漸放棄了開車上下班，“在通勤高峰期，開車需要花費一個半小時，真的令人精疲力竭。地鐵開通后，我已經好幾個月沒有碰過我的SUV了。”

除此之外，開放外籍人士在沙特置產投資，在一定程度上也助推了沙特的房價上漲。根據沙特的法律規定，持有有效居留許可 （Iqama） 的外國人可以擁有房地產，利雅得、吉達、NEOM 和東部省等主要城市正在向國際買家敞開大門。2025年1月，沙特資本市場管理局做出一個具有里程碑意義的決定：外國人現在可以投資在麥加和麥地那擁有房地產的沙特上市公司——這意外著沙特政府正在努力吸引外國資本，在每年收入150億美元的朝覲經濟中分一杯羹。

在宗教、人文理性與王權政治主導城市發展進程的中世紀，圣地麥加與吸引大批遣唐使的鳳城長安、東西方文化交匯的拜占庭并駕齊驅，成為國際大都會；如今，在經濟生活與商業活動占據主導的時代，麥加再次成為萬眾矚目的焦點。

長租公寓，盯上外籍白領

事實上，房價的飆升，讓沙特本地人也難堪重負。

截至2024 年，首都利雅得的公寓價格上漲了近 11%，相當于每平方米約 1,500 美元。據房地產咨詢公司萊坊 （Knight Frank）2025年的最新報告顯示，因沙特房地產價格飆升、借貸成本高昂，消費者的購房需求逐漸走低。該公司對 1,000 多個家庭進行調查，沙特消費者首套房的購置需求已從 2023 年的 40% 下滑至 29%。許多購房者認為價格太高，需要更多時間來儲蓄，并希望有更多的融資選擇。

萊坊預估，未來六年，沙特每年需要建造 115,000 套房屋才能滿足住房需求；但也只有那些財力雄厚的人才可能支付新住房的價格，而這部分沙特人口相對較小。

與此同時，沙特的工業化與城市化的進程，正吸引著非首都區的其他地區公民，以及巴林、埃及、阿曼、敘利亞等中東國家的求職者，涌入利雅得尋找工作機遇，“利雅得漂”們，也催生了大量的租房需求。

萊坊中東研究主管費薩爾·杜拉尼（Faisal Durrani）認為，“他們的重點不再是買房，而是租房，租房市場供不應求”，開發商在建房租賃市場具有巨大的增長潛力，并表示應該更多推出滿足消費者真實需求的經濟適用房。

“挑戰并非在于沙特市場缺乏需求，”杜拉尼說道。“只是我們目前建造的產品無法滿足現有需求。”

根據 Global Media Insight 的數據，截至 2025 年 5 月，沙特的人口為 3696 萬，這一數字反映了目前居住在該國的總人數，包括沙特公民和外籍人士其中，沙特公民占比 55.6%，約為 2055 萬人，外籍人士數量約為 1641 萬。針對這一部分外籍人士的生活所需的生意，也會層出不窮：例如美團的國際版本keeta、以印巴消費者為主的商超Lulu Hypermarket、以華人消費者為主的商超溫州超市、以及長租公寓長租酒店等等。

而許超的創業團隊，便是瞅準利雅得紛至沓來的外籍人口，開啟了長租公寓項目SmartOasis的創業。

“根據‘2030愿景’，沙特計劃將利雅得的人口從2016年的 750 萬左右增加到 2030 年的 1500 萬至 2000 萬，這部分外地人口一定會產生租房需求。”許超告訴霞光社，“在我們的項目所瞄準的主要客戶，中國人的比例可能僅占10%左右。主要租房群體，一是持工作簽證，被外派到沙特來工作的外國人，以長期外派為主，比如供職于英美的創意設計公司，印度的咨詢公司，中國的華為、阿里巴巴、keeta等全球化公司的中高層管理人員和員工；二是被利雅得蓬勃的經濟發展吸引過來的外地年青人，比如來自沙特國內其他城市如吉達、吉贊等地的本地人，還有部分是來自GCC國家的阿拉伯人。”

目前，SmartOasis正積極布局利雅得城市核心地帶，重點聚焦南環線以北、東西環線之間的戰略區域，已在多個核心板塊成功布局11個項目，形成初步的區域集群效應。

與全球其他國家中產階級的下滑隕落不同，在改革開放進程之中的沙特，正逐漸形成堅實的中產群體。在過去，沙特僅有高高在上的王室與不問世事的公民；但現在，隨著大公司的崛起和就業率的攀升，以職場身份參與公共生活的白領群體蔚然成風，這部分群體也成為租房主力軍。

而中產階級需要在消費和閑暇中找到自己生活的價值，尤為在意生活是否舒適、有格調，因此，SmartOasis的房屋裝潢格外用心。與國內長租公寓“自如”的極簡窮裝風不同，SmartOasis致力于讓房屋凸顯品質感。

按照利雅得的城市規劃，位于西北部核心區的阿卜杜拉國王金融區 （KAFD）， 被設想為沙特經濟多元化的催化劑和全球金融中心，代表了海灣地區城市發展的范式轉變。百事公司、高盛集團、沙特阿美、阿里云、法國巴黎銀行等全球性大企業皆入駐于此。圍繞這一核心商務圈，今年下半年，許超團隊將進一步加快周邊區域的戰略拓展，預計在年末前完成第一階段30個項目的戰略目標。

“除了現有KAFD所引領的成熟熱點區域外，利雅得林蔭大道項目BLVD World和Mukaab 立方體城等超大型項目帶動的 Al Qirawan 區域有望成為下一輪投資風口；同時，作為城市向北、向東擴張的重要承載區，Al Aarid 與 An Narjis 等新興板塊也正快速崛起，預示著新的增長機遇。”許超團隊告訴霞光社。

在沙特投資房產，是門好生意嗎?

過去四年，毗鄰沙特的中東自由港與金融中心迪拜，見證了地產熱的持續升溫，房地產價值飆升了 70%。

寬松的簽證政策、低廉的稅收制度、松散的資本管制，吸引了尋求資本避險的俄羅斯富商、加密貨幣富翁和對沖基金經理蜂擁聚集，投資置產，進而帶動迪拜住宅和商業用地價格的空前飆升。甚至為了孩子教育來到迪拜的陪讀媽媽，在購入幾套剛需房后，順利躋身為“包租婆”——迪拜的一居室年租為21萬元，二居室年租也有32萬元，一家人從此過上了財務自由的生活。

而迪拜的“創富神話”，能夠在沙特復刻嗎？

事實上，不同于迪拜，外籍居民可以在指定區域不受限制地獲得永久業權；目前，沙特政府要求想要購買房產的外國人必須持有居留簽證 （Iqama），住在房產本身（不允許投資房產），并且需要在離開沙特或取消 Iqama 時出售房產。這些規定讓很多有經濟能力在沙特買房的外籍人士，也陷入躊躇猶豫之中。

在沙特本土互聯網公司工作的中國員工Jennie便是其中之一，“現在在北京、上海投資房產肯定是虧錢，但利雅得的房子價格肯定會持續上漲，但如果在離開之前必須賣掉，又擔心沒有踩中一個合適的timing。不過我應該還是會下手的。”Jennie說。

此外，根據Global Property Guide的研究，2025年2月，利雅得公寓的租金收益率約為6.93%，吉達為8.96%，遠高于北京（1.81%）、上海（ 1.5% - 1.7% ）；且在2020年，沙特免除了房地產交易 15％的增值稅，目前對房產價值征收 5％的房地產交易稅，從投入回報比來上說，的確比理財產品要高很多。

除了用Iqama獲得購房資格外，沙特還允許外國人通過向住宅房地產投資 400 萬里亞爾（110 萬美元）來獲得沙特的黃金簽證，從而獲得永久居留權。這一政策也為不少想要在利雅得買房但沒有Iqama的外國人，提供了出手的契機。

利雅得的房產創業人士告訴霞光社，有些外國人可以在住宅開發前期向房地產開發商預付部分定金，然后坐等房價上漲，在房價到達400萬里亞爾后便可以申請黃金簽證，從而合法擁有房屋產權后再進行售賣，賺取房價上漲的紅利。

事實上，沙特待價而沽的豪宅，也坐等海外投資者“接盤”。最近，沙特增加供應的開發商包括沙特財富基金支持的 Roshn Group 和 Dar Global Plc，后者最近宣布計劃與特朗普集團在利雅得建造新的豪華項目。萊坊中東研究主管費杜拉尼認為，除非找到新的市場需求或利用國際買家的需求，否則未來五年沙特將會面臨豪宅供應過剩的風險。

北京大學國家發展研究院金融學教授徐遠，在其所著《房價的未來》一書中談到，決定城市房價的有八大因素：一類是城市規模，人口流入，人均收入，和土地供應。此外，還有四個易被忽視的關鍵指標：兒童人口規模、上市公司數量、財政收入水平及服務業占比，這些要素是衡量城市購房需求與經濟活力的核心維度，其增速越快，房價與收入的上升空間越廣闊。

而服務業配套完善的城市往往比工業主導型、資源主導型城市更具發展潛力，例如中國長三角、珠三角地區。這類城市產業生態多元，在應對經濟波動時展現出更強韌性，多元的服務業不僅孕育創新土壤，更能為城市開拓可持續的發展前景。

但無論在何時何地，買房子就是買這個國家和地區的未來，是否下注，取決于你是否相信這座城市所許諾的美妙藍圖。而沙特的未來將會如何呢？塵埃尚未落定，還需拭目以待。