租金收入4.39億元，較去年同期增長168%;毛利率達75%，較前一年增長50%;但核心純利只有1.35億元，比前一年下滑約94%，凈負債率25%，現(xiàn)金及銀行存款達到97.7億元。這是在轉型3年后，SOHO中國交出的2015年中期成績單。

3年前的8月，SOHO中國宣布正式轉型。彼時，公司純利總規(guī)模達到6.13億元，是今年同期的5倍左右，但毛利率水平只有45%。不過，當時的現(xiàn)金高達150多億元，凈負債率只有20%。

雖然財務報表并未因為轉型而變得好看，但董事長潘石屹卻對3年前的這一決定予以肯定。潘石屹說，如果還是像原來一樣銷售，SOHO中國建設的房子就都成別人的了，現(xiàn)在SOHO中國持有大概170多萬平方米的北京、上海核心地段的辦公樓。“這樣一來，我們公司成為了北京、上海持有優(yōu)質辦公樓面積最大的開發(fā)運營商。”。

SOHO中國的轉型之路，是否代表著轉型風潮下房地產企業(yè)的正確方向?

　 轉型指標：

負債率和現(xiàn)金流

潘石屹說，投資者關心的問題主要有兩個：第一個是負債率，第二個是現(xiàn)金流能不能支持住。“在宣布轉型前，我們做了大量測算，認為一旦度過這一轉折，就能擁有北京和上海最好的辦公樓項目。”

SOHO中國今年上半年實現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權益股東應占核心純利1.35億元，同比下降約94%。對此，公司半年報稱，盈利較低主要由于租金收入增加尚未抵消物業(yè)銷售收入的下降。

潘石屹用公司現(xiàn)金流和負債率的具體數(shù)據回應了各方質疑。截至目前，SOHO中國凈負債率為25%，擁有近100億元的現(xiàn)金。

由散售轉為出租，市場租金走勢頗為關鍵。“SOHO中國辦公物業(yè)的租金情況已經超出預期。”潘石屹說，以望京SOHO項目為例，當初拍地預計的租金水平為5元/平方米，實際對外租金為開盤6元/平方米，9月7日最新價格為12.9元/平方米。另外，上海復興路項目租金在開盤時是7元/平方米，最后出租價格達到10元/平方米。

潘石屹說，“轉型成功與否，大家最擔心的第一是現(xiàn)金流支撐不住，第二是缺乏管理經驗，管理上會出問題，但是現(xiàn)在證明，這些都是沒問題的。能度過負債率和現(xiàn)金流的這個節(jié)點，轉型就成功了。”在他眼里，目前的轉型應該是成功的。

但為了成功轉型，SOHO中國付出的代價也不小。截至2012年6月30日，SOHO的凈資產規(guī)模已經達到217.60億元。3年過去了，目前SOHO中國的凈資產規(guī)模也只有388.2億元。但是，轉型步伐稍慢的龍湖在這3年凈資產規(guī)模卻由249.37億元，上升至今年上半年的499.53億元。

純利相對較少，拖累了SOHO中國的股價，從2013年6月的5港元/股，到目前3港元/股附近。相比之下，龍湖、世茂、華潤置地、中海等在過去幾年增加了持有物業(yè)，但轉型速度不如SOHO中國的房企，股價基本都維持在2013年的水平，有些還較2013年中有明顯增長。

　 長期趨勢：

持有物業(yè)帶來高毛利

房地產開發(fā)企業(yè)從黃金時代已邁入白銀時代。中原地產的統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至9月7日，公布半年報的房企合計138家，這138家房企中，庫存總金額高達24747.7億元。而這一數(shù)據在2014年同期為22024.96億元，同比漲幅高達12%。

這138家房企平均凈利潤率跌至9.1%，而在2014年房企的凈利潤率為10%，在2013年凈利潤高達11.97%。

相比之下，選擇持有物業(yè)往往都能帶來高毛利。除了SOHO中國外，龍湖持有的商業(yè)物業(yè)的毛利也很高，截至今年6月底，投資性物業(yè)毛利率達到71%。

這一毛利水平，顯然是目前銷售物業(yè)所難以比擬的。根據世茂房地產副主席許世壇的介紹，目前銷售物業(yè)的行業(yè)平均毛利率水平只有20%-30%。

業(yè)界并非沒有看到持有型物業(yè)未來對提升公司收入和投資價值的幫助，部分企業(yè)早就開始了持有和開發(fā)并舉的轉型。以龍湖為例，截至今年6月底，已開業(yè)商場總建筑面積124.5萬平方米。而根據龍湖首席執(zhí)行官邵明曉的展望，未來龍湖地產的商業(yè)板塊還有著更為宏大的圖景：到2016年底，開業(yè)面積190萬平方米，租金20億元;到2017年底，開業(yè)面積達到250萬平方米，租金接近30億。毛利率則仍維持在70%左右的高水平。

　 管理難題：

由粗放到精打細算

雖然增加持有型物業(yè)勢在必行，但商業(yè)地產供應過剩的危機，也在考驗房企的最終決策。在很多區(qū)域出現(xiàn)商場和寫字樓高空置的大背景下，要通過持有投資物業(yè)，提升利潤水平并非易事。“建設和銷售房子，是粗放式的管理，因為金額太大，不需要精打細算，但是一旦轉型出租，管理就要非常細致地抓起來。”潘石屹表示。

在租金方面，SOHO中國和各大銀行簽訂了自動付款協(xié)議后，租金回收率從原來的最高92%提高到了100%。

2015年2月，SOHO中國推出一站式O2O共享辦公產品3Q，將寫字樓辦公室或辦公桌以短租的形式對外出租，預訂、選位、支付等環(huán)節(jié)都在線上完成。

在2015年末前，潘石屹計劃將3Q中心的數(shù)量增加到11個，擁有超過11000個座位，明年達到40000個座位。

　　據了解，SOHO 3Q的定價并不低，潘石屹表示，“我們從10月份開始就不定價了，直接從0元開始進行拍賣，這樣由客戶來定，從而我們的出租率能達到100%。未來，計劃將3Q做起來后單獨上市。”而3Q能否成為SOHO中國的搖錢樹，還需市場的檢驗。

SOHO的案例顯示，房企轉型并非一蹴而就，在轉型過程中同樣會付出很大代價，甚至可能因為轉型步伐過快給企業(yè)自身經營帶來危機。在轉型過程中，企業(yè)前期積累的人才、資源、制度和經驗優(yōu)勢，隨著轉型的深入都可能最終消失殆盡。如同中國房地產數(shù)據研究院執(zhí)行院院長陳晟所言，房企轉型沒有確定的模式，不同企業(yè)的轉型路徑各不相同。

處于十字路口的中國房企，如何才能安全、有效地實現(xiàn)轉型升級的目標?在由《每日經濟新聞》主辦的第五屆價值地產年會上，潘石屹、任志強、朱中一等業(yè)界大佬將給出他們對行業(yè)最新的思考和建議，在汲取他們的真知灼見后，與會者或許能夠找到最適合自己的答案。